Eigentümergrundschuld

Die Eigentümergrundschuld wird durch die Erklärung des Eigentümers bestellt, ein Dritter ist hieran nur bedingt beteiligt. Lt. § 1143 BGB die Eigentümergrundschuld wenn der Eigentümer des Grundstücks selbst auf die Grundschuld zahlt. Lt. § 1178 BGB erlischt die Grundschuld insofern, dass sie sich auf Zinsrückstände und andere Nebenleistungen bezieht.
 

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Eigentümergrund ist keine Hypothek in dem Sinne

Unter einer Hypothek versteht man das Grundpfandrecht Dritter an einem Grundstück. Die Hypothek dient dem Gläubiger zur Sicherung seiner Forderung. Das mit der Hypothek belastete Grundstück haftet entsprechend der Forderung insoweit, als auch eine  Zwangsvollstreckung im Notfall möglich sein kann. Die Hypothek erfordert also eine gesicherte Forderung und ist davon zwingend abhängig. Hierin unterscheidet sie sich auch von der Eigentümergrundschuld.

Allgemeine Hypothekenformen sind:

  • Die Verkehrshypothek
  • Die Briefhypothek  (hierbei ist die Ausübung des Gläubiger Rechts an den Besitz eines Hypothekenbriefs gebunden)
  • Die Buchhypothek  (durch die Vereinbarung zwischen Grundstückseigentümer und Gläubiger auf Eintragung im Grundbuch)
  • Zwangshypothek  (Sonderform einer Sicherungshypothek, der  Gläubiger kann durch eine Zwangsvollstreckung Eintragung seiner Forderung ins Grundbuch erzwingen, dies ist nur für Beträge über 500 Euro möglich)
  • Tilgungshypothek (der Schuldner tilgt in gleichbleibenden Raten)
  • Festhypothek (Rückzahlung zum festgelegten Termin in einem Betrag)
  • Eigentümergrundschuld (Eintragung einer Grundschuld zu eigenen Zwecken)
  • Die Art der Hypothek wird als solche auch im Grundbuch bezeichnet.

Die Verwendungen der Eigentümergrundschuld

Durch die Eigentümergrundschuld oder einen Rangvorbehalt kann man sich die finanziell günstigere Rangstelle für weitere Belastungen offen halten.

Sollte ein Darlehensvertrag für den die Hypothek ursprünglich bestellt war, nicht abgeschlossen werden, steht die eingetragene Hypothek dem Eigentümer zu (§ 1163 BGB). Sie wandelt sich lt. § 1177 BGB in die Eigentümergrundschuld um. Die ist ebenso der Fall, wenn die Forderung aufgrund der Kreditablösung erlischt.

Von einer Eigentümergrundschuld lt. § 1177 II BGB kann man ausgehen wenn diese ohne eine Hypothekenforderung in der Person des Grundstückseigentümers begründet ist. Eine eingetragene Eigentümergrundschuld wird dann Fremdgrundschuld, wenn der Eigentümer das Grundstück verkauft. Außerdem wird sie eine Fremdgrundschuld sobald die Eigentümergrundschuld abgetreten wurde und auf einen Dritten übergeht.

Unterschied der Eigentümergrundschuld zur allgemeinen Grundschuld

Mit Eigentümergrundschuld, ist eine Grundschuld gemeint, die nicht als Fremdgrundschuld für Dritte eingetragen wird. Der Haus- und Eigenheim Besitzer belastetet das Grundstück also für  seine eigenen Zwecke und nicht aufgrund des Verlangens Dritter. Die Bank verlangt trotzdem als Sicherheit, dass eine Eigentümergrundschuld bestellt wird. Der Unterschied zur Fremd- oder allgemein bekannten Grundschuld besteht darin dass ein Dritter die Befugnis erhält, zur Befriedigung ausfallender Forderungen das Grundstück der Zwangsvollstreckung zuzuführen. Bei der Eigentümergrundschuld stünde dieses Recht rein theoretisch dem Eigentümer des Grundstücks zu. Bei einer Eigentümergrundschuld kann er diese nach der Bezahlung auch löschen. Es macht jedoch mehr Sinn, sie stehen zu lassen im Grundbuch. Der Eigentümer könnte die Grundschuld später ohne weiteres zur Sicherung einer weiteren Grundschuld wieder an einen Dritten abtreten ohne zusätzliche Kosten. Wählt der Eigentümer die Übereignung durch die Übertragung der Grundschuld bleibt die Eigentümergrundschuld immer noch beim früheren Eigentümer und wird durch die Übereignung zur Fremdgrundschuld.

Auch wenn die Forderung abbezahlt ist lohnt es sich für den Eigentümer die Hypothek im Grundbuch stehen zu lassen. Durch die Quittung der belastenden Bank ist klar, dass die ehemals zugrunde liegende Forderung getilgt worden ist. Der Grundstückseigentümer hat nun die Möglichkeit, die Eigentümergrundschuld umzuwandeln. Er kann dies durch einen Antrag auf Umschreibung beim Notar bewerkstelligen. Tut er dies nicht, müsste bei einer Umschuldung die vorherige Gläubigerbank die Abtretung der Schuld genehmigen, auch wenn der Kredit längst abbezahlt ist. Falls eine Zwangsversteigerung des Grundstücks eingeleitet wird, muss auch die Eigentümergrundschuld berücksichtigt werden. Ein auf die Eigentümergrundschuld entfallender Erlös fällt also dem Eigentümer zu. Grundsätzlich kann man feststellen, dass eine eingetragene Hypothek, für die keine konkrete Geldforderung existiert, eine Eigentümergrundschuld ist.

Pfändung erwirken oder verhindern

Nach § 857 Abs. 1 ZPO kann bei Zwangsvollstreckungen gegen den Grundstückseigentümer eine Eigentümergrundschuld zu seinen Gunsten gepfändet werden. Mit einer Pfändung erwirbt dann der Pfändungsgläubiger nach § 1287 BGB ein Pfandrecht an der Eigentümergrundschuld.

Die Pfändung greift jedoch nur, wenn die Eigentümergrundschuld zuvor vom Grundstückseigentümer noch nicht abgetreten worden ist. Daher ist die Abtretung zu Gunsten nachrangiger Grundpfandgläubiger auch ein wichtiges taktisches Mittel zur Verhinderung von Pfändungen Dritter in vor- oder gleichrangige Eigentümergrundschulden.

Gleichrankrahmen

Der Gleichrangrahmen ist die Kombination von mehreren originären, inhaltsgleichen Eigentümergrundschulden mit absolut gleichrangiger Eintragung. Dabei wird die gesetzliche Rangfolge durch einen Gleichrangvermerk bei allen Eigentümergrundschuldenaußer Kraft gesetzt. Bei Eigentümergrundschulden ist eine dingliche Einigung über den Gleichrang nicht erforderlich, so dass eine einseitige Erklärung bei der Bestellung ausreichend ist.

Grundschuld

Der Begriff der Grundschuld und die Grundlagen dazu sind grundsätzlich im § 1191 BGB festgehalten. Die Grundschuld ist eine eigenständige dingliche Belastung, die im Grundbuch eines belasteten Grundstücks eingetragen wird. Die Höhe bestimmt sich nach dem vertraglich vereinbarten Schuldbetrag. Sollte ein Schuldner nicht in der Lage sein die vereinbarten Rückzahlungen zu leisten, kann die Konsequenz aus der allgemeinen Grundschuld  gemäß § 1191 BGB im schlechtesten Falle auch die Zwangsvollstreckung sein. Eine Grundschuld ist nicht zwingend vom Bestand einer Verpflichtung abhängig.

Der § 1192 BGB über die Hypotheken könnte auch auf die Eigentümergrundschuld angewendet werden.

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